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投资客开始离场 杭州一刚需板块七成房源价格下跌

图自网络

  浙江在线-杭州频道8月9日讯(浙江在线记者 楼肖桑 孙晨 徐叔竞 吴佳怡)楼市周期的调整可能会迟到,却不会不到。在长时间的调控之下,杭州楼市的预期终于有所改变。当预期转变的时候,率先离场的是投资客。

  记者从开发商、中介以及投资者等多渠道了解到,上半年还比较活跃的投资客,正在逐步离场。不仅仅是杭州的住宅市场,在投资客居多的酒店式公寓以及一些环杭板块,投资热度也明显下降。

  “房子是用来住的,不是用来炒的”,在市场预期的改变下,房地产调控的目标渐渐兑现。

  预期转变

  投资客率先离场

  本周一的土地拍卖会上,申花核心宝地成交价仅27923元每平方米,即便要配建公租房,折算下来也仅3.2万元每平方米,一举将申花板块的地价水平拉回到两年多前。杭州核心板块地价的明显下滑,正式确定了杭州土地市场周期性下行的趋势。

  土地市场的降温,很快传导到新房和二手房市场。

  过去一年多来,除了排屋别墅等高总价产品,杭州的楼盘在抢房热潮之下,首开售罄几乎成为“标配”。然而进入7月,奥体南某楼盘首开292套房源,在经历500多户购房意向家庭的摇号选房后,仍剩余50多套房源。紧接着,下沙大学城北某大盘首开也未售罄,共182套房源,180号购房者进入选房区时,仍有上百套房源可售。最终,当315位成功报名的购房者全部选完,依旧剩余不少房源。

  除了热门楼盘,摇号的中签率也逐渐提升。这与投资客数量的减少有关系。

  一位房企工作人员告诉记者,他所在的项目,之前有九成以上的客户都是冲着投资去的。“而上一期开盘,来买房子的客户大部分是区域内改善的,投资占比降低了不少。”

  “接下去不太会考虑摇号了,性价比太低。”参与了创世纪、宝嘉誉府、蔚蓝领秀等多个热盘摇号的潘女士告诉记者,和周边二手房价格倒挂幅度比较大的一些红盘,如今已经逐渐清盘,对于考虑投资的她来说,剩下的楼盘就没有那么大的吸引力。“投资回报率明显下降,而且市场在转变,如果选择不慎,会有风险。”

  “最近我们购房宝平台上咨询投资的客户明显少了,以前一周就有二十几个购房者来询问房产投资问题的,现在一周可能就一两个。很明显,投资热度下降得很快。”钱江晚报购房宝平台负责人表示,专家咨询栏目最能感知市场热度,问“投资”的人少了,这就是很明显的信号。

图自视觉中国

  二手房市场

  投资客的挂牌量增加

  2016年,是杭州房地产市场这一波牛市强力启动的一年。G20杭州峰会前后,以上海人为首的外省投资客纷纷杀入杭州楼市投资房产。如今两年过去了,这些外地投资客持有的房子,有的是期房已经交付拿到了房产证,有的是二手房持有即将满两年。一些担心后市有变的投资客,开始陆续将这些房源挂牌上市。

  上海人老裘就在2016年夏天来到杭州,以2.2万元每平方米的价格买了城东一套89平方米的户型。到了今年,老裘感觉二手房行情差不多了,便把这套房源挂了出来,前不久以330万元的价格成交。

  据悉,2016年涌入杭州的外来炒房客投资最集中的区域,包括钱江世纪城、未来科技城、城东新城、临平新城。记者从各大中介公司了解到,最近这些区域的房源挂牌量确实在增加,但还没有出现投资客大面积抛售的现象。

  对此,浙江中原地产首席分析师荆海燕认为,一来,以上海人为首的外省投资客,不像之前的温州投资客那样呼朋唤友买下一个单元或好几层楼,而多是单打独斗或者三两好友来投资,因此在抛售时会显得比较零散;二来,外省投资客当时涌入杭州买新房的比较多,很多楼盘还没有进入交付期,所以还未到抛售的阶段。

  “可能到明年,投资客抛售的现象会比较明显。”荆海燕说。

  上半年火爆的酒店式公寓

  现在也开始为蓄客发愁

  商业地产,尤其是酒店式公寓,投资占比往往较大。

  过去一年时间里,由于不受限购、限价的影响,且不用摇号,商业地产市场火爆,不少酒店式公寓项目实现了量价齐升。

  然而,7月以来,酒店式公寓市场也明显凉了下来。

  负责下沙板块的一位中介经纪人告诉记者,现在购买酒店式公寓的群体,还是以投资人群为主,但成交的周期明显变长了。“之前可能当天带看就成交了,一周以内成交的很多;现在带看的客户,不少都要一个月左右成交,有些甚至最后又决定不买了。”

  据该经纪人介绍,他们公司负责的一个萧山酒店式公寓项目,目前蓄客情况很不理想,但暂时又不愿意降价,只能慢慢卖。

  杭州主城区某酒店式公寓项目近期迎来第三次开盘,去化情况并不理想,而就在三个月前,该项目首开的时候还是售罄的局面。

  “投资商业项目,往往是因为住宅市场火爆,又没资格投资住宅,所以溢出到商业项目。但一旦住宅市场转冷,肯定会影响到商业项目。本来商业项目价格就虚高,可以给中介很高的佣金,我认为接下去会有降价空间。”一位资深投资客坦言,杭州酒店式公寓上半年价格涨了不少,这导致租金回报率大大下降,除非降价提升回报率,不然现在他更愿意选择稳定的银行理财。

  部分环杭楼市

  投资客比例大幅下降

  今年上半年被热炒的环杭板块,因为不限购,也是以投资客居多。但投资客的逐渐离场,也让部分环杭板块的楼市有所降温。

  某代理公司策划经理透露,他们代理的安吉某住宅项目,此前还有不少省内各地的投资型客户。但是,随着行情逐渐变冷,“目前来看房、买房的,以安吉本地人为主,杭州的或者其它区域的投资客明显减少了。”

  上周末,记者参加了安吉看房团,卧底当了一回房托。这个安吉的现房项目离杭州市区差不多一个多小时,项目周边都是农居房,也没什么配套,带精装售价17000元每平方米多点,这基本上已经和临安、富阳的价格持平了。最近看房的投资客人数大减,现场人气不足,需要房托去撑撑场面。

  去之前说好是500元/人,但最后只支付了100元/人,原因是开发商觉得这些房托不够专业,没有成功烘托案场人气。

  与商业项目一样,中介也是帮助环杭楼盘销售的主要力量。“我们刚刚接到一个海宁盐官的项目,首开情况很不理想。”某中介整合平台一位姓邹的工作人员直言,7月业绩下滑得很明显,不论是酒店式公寓还是环杭的住宅项目,带看、成交都变得困难。

  他说:“上半年的行情,像安吉、海宁这样环杭的外地项目,我们有时候一天就能卖十几套,现在每天卖2到3套最多了。而且这还是在我们提高了带看奖励、成交还有特殊奖励的情况下,中介带看力度大,但是客户并不多。”

图自视觉中国

  【浙江新闻+】

  不管你承不承认,热腾了两年多的杭州楼市,最近真的凉了下来。二手房市场的统计数据佐证了这一点——不仅仅是7月份二手房成交量6809套,创下今年3月份以来的新低;记者统计了7月份各二手房小区的成交价格,发现大多数区域都呈现出不同程度的下跌,个别小区像龙湖春江彼岸、望江新园三园、昆仑公馆等,环比降价幅度均接近25%。

  潮水渐渐退去后,二手房市场逐渐分化——一些曾经一飞冲天的刚需板块,在7月份的二手房成交数据中,出现了七成房源价格下降的局面;刚需板块中的大户型和小户型之间、有学区和没学区的老破小之间,价格走势也产生分化。

  板块分化

  江干区近半小区房价下跌

  从区域上来看,7月交易最频繁的是余杭的二手房,共191个小区产生了成交记录。而交易量最小的是滨江区,仅31个小区有成交。

  除了成交量以外,各区域二手房小区成交均价也有所分化。根据数据统计,7月降价小区最多的为江干区,占比为44%;第二位则是萧山区,降价小区占比43%;而降价小区占比最小的是下城区,为20%;另外,滨江区和上城区下降房源占比也均在30%以内。

  再细分到各板块,分化也越来越明显。

  比如江干区的丁桥板块,这两年均价从每平方米1万元出头一路火速蹿升到3万元每平方米上下,涨幅明显。不过7月份,丁桥板块的热度明显下滑。

  根据透明售房网的成交数据,7月份丁桥71%的二手房成交价都环比呈现下跌状态。比如阳光城翡丽湾,从6月份的二手房成交单价3.2万元每平方米,跌到7月份的2.6万元每平方米左右,跌幅达17.7%;中豪四季公馆,6月份的二手房成交单价为32582元每平方米,7月份下滑到29608元每平方米;此外,保利罗兰香谷、广宇上东名筑、城发云锦城、丁桥景园北苑、广大融城印象、丁桥颐景园等都出现成交价格下滑。

  相比之下,之江转塘板块7月份二手房成交价与6月份相比,上涨仍占了大多数。

  经纪人表示,区域、板块之间价格的分化,与成交量有关。例如下沙作为杭州交易最频繁的区域之一,由于二手房源比较多,市场变化时,就更容易调整价格。据记者统计,下沙在7月共有23个小区产生二手房交易,其中10个小区价格下跌,占比43%。

  丁桥和下沙一样,是重要刚需板块,二手房源量大,刚需购房者对于行情变化又特别敏感,一旦市场预期转变,成交价格就会率先有所下滑。

图自网络

  房源分化

  大户型和普通老破小价格回调

  近日,下沙金隅观澜时代一套199.9平方米的房源成交,总价为460万元,单价约2.3万元每平方米,并且赠送车位。事实上,记者从透明售房网上查到,类似的房源挂牌价普遍在520万元左右。另外,根据7月的成交价格,金隅观澜时代的成交均价为2.9万元每平方米。因此这套大户型房源价格算是很实惠的。

  双赢机构总经理章惠芳认为,二手房市场面积段的分化一直存在。不过,面对不同的行情,分化程度会发生变化。“在去年这样火热的行情下,难卖的大户型也有人青睐。大、小户型的成交周期均被缩短,分化程度不明显。而在7月以来的下行行情中,由于大户型总价高的特点,于是最先受到冲击,分化也在进一步加大。”章惠芳表示。

  在小户型二手房中,学区一般的普通老破小,现在也出现后劲不足的现象。

  去年市中心很多年代久远的二手房老小区纷纷迈上均价4万元每平方米的台阶,但在如今市场行情转风向后,7月份的成交统计显示,朝晖小区、景芳六区、艮园、东园、三里家园、翠苑五区、古荡新村、德胜新村等传统老小区的成交价都比6月份出现较大幅度的下滑,价格普遍回到了“3”字头这一价格区间。

  而学区房价格目前仍然坚挺。除了文二新村、文三新村、耀江文鼎苑这几个小区7月份的成交价格环比下降外,其他普遍略有小涨。但在楼市一片凉凉的风声中,一些学区房房东也开始坐不住了,曾经稀缺的市中心黄金地段、年代较新的中小户型学区房,也陆续在市场上露面了。

  例如近日,一直在留意市中心学区房的杨女士发现,武林路上的西子铭苑有一套80平方米的小户型挂牌出售。作为房龄约10年左右的较新楼盘,又有安吉路学区,此前西子铭苑的小户型房源一房难求。据中介表示,该小区大部分房源均为大户型,小户型极少,因此一旦挂牌就能迅速成交。

  多家中介门店的经纪人表示,在明显降温的楼市大环境下,促进了一些有置换需求或资金周转需求的房东的出货。“目前一些想要置换或急需资金周转的房东都开始调低挂牌价,希望能在市场彻底‘凉’了以前卖一个好价格。”我爱我家的经纪人说道。

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