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杭州楼市现标志性变化:优惠回来了

  杭州楼市这一轮牛市到顶了吗?钱报记者观察到,最近市场发生了多种标志性的变化。

  第一个标志性的变化,是从“开盘必售罄”变成“卖不完”,摇号楼盘在选房时出现大面积弃选,甚至有楼盘首次开盘结束还剩下不少房源,等到快二次开盘了还没卖完。

  第二个标志性的变化,是高价地开始亏本入市了,务实的开发商意识到限价很难放开,不如积极回笼资金,宁愿以低利润甚至亏本开盘。

  第三个标志性的变化,是市场上终于出现了“变相降价”,以老带新奖励、车位优惠、存1万抵10万等促销活动重现。

  第四个标志性的变化,则是新房市场开始重新启用中介分销,足见这些楼盘蓄客是多么不理想。

  这些标志性的变化,将给杭州楼市带来怎样的影响?

  首个亏本入市的高价地项目

  终于出现了

  最近,萧山一楼盘领出备案价,含精装每平方米3.3万多元,对于这一价格,很多业内人士惊呼:“这基本就是亏本卖了!”

  该项目实际楼面价超过26000元/m2,虽然项目做了高低配,通过排屋房源的相对高价可以平衡部分高层房源价格带来的亏损,但是在业内人士看来,整个项目总体来看还是亏本销售的。

  这可能也是本轮超级行情以来第一个亏本上市的高价地块项目。

  杭州上一次亏本卖房的楼盘,可能还要追溯到2015年。当时,位于之江板块的之江九里,1.53万元/m2的“面粉价”,却只卖1.8万元/m2的“面包价”,开发商直言为了回笼资金亏本卖房。

  而接下来,在中央“坚决遏制房价上涨”的定调下,限价不太可能松动,更多的地块都面临亏本风险。

  钱报记者梳理了去年出让的涉宅地块,目前还有100宗左右未入市,其中不少是区域内高价地块。将它们的拿地楼面价与目前周边在售新房价格作对比,其中很多想盈利较难。

  蓄客严重不足

  有楼盘开始变相降价

  之所以有开发商愿意亏本入市,一是出于年度业绩指标的考虑,二是担心市场继续转冷后,高价地扎堆入市,在一些库存量大的板块形成激烈竞争,不如先下手为强,起码能够回笼资金。

  开发商的担忧其实不无道理。不久前萧山×楼盘首次开盘,尽管报名人数是房源量的两倍,不料最后有50余套房源没有卖出。

  在之后的续销过程中,房源销售也不算理想,记者了解到目前仍有剩余。而该楼盘近期将进行二次开盘,对开发商而言,已经根本不奢望二次开盘售罄,能卖七成就算成功。

  一些楼盘的蓄客情况非常不理想,市场上终于出现了变相降价的现象。

  如下沙D楼盘,启动了“老带新”活动,在今年年底以前,老客户成功推荐新客户,待新客户签约成交后,老客户奖励1万元。

  临安的楼市目前大多数楼盘蓄客情况不理想,最近临安的J楼盘推出了存1万元抵10万元房价的认筹活动,并且声称开盘当天车位优惠2万元。

  “谁也别笑话谁,除非这两年没拿地的,不然这种情况将在未来一段时间成为普遍现象。”某开发商营销负责人叹气道,他之前也做过市场遇冷的预案,只是没想到,降温速度来得这么快。“从一房难求,客户不看房就报名摇号,开发商不开售楼处就能闭着眼睛卖房子,到让销售不停地打电话邀约客户,只隔了短短的一两个月。”

  某楼盘销售经理告诉记者,在他看来,现在购房者买房越来越谨慎,生怕被套,所以,一旦首开没卖完转入续销,房子将变得异常难卖。

  时隔两年

  又有新盘首开就动用中介

  行情有变,嗅觉灵敏的开发商已经开始未雨绸缪。除了开盘未售罄的楼盘酝酿启动中介分销,甚至一些首次入市的新盘,也开始寻找中介进行合作。

  记者了解,位于萧山的S楼盘最近准备入市。由于担心房子卖得不好,前几天他们召集了中介,开启了分销通道。“我们的开盘价格没有优势,通过前期蓄客摸底,形势非常不乐观。如果不和中介合作,首开的销售业绩会非常难看,而如果首开不成功,将直接影响后期的房源销售。”

  与此同时,大江东某万元盘虽然单价不高,也启动了中介分销。

  这也让中介经纪人有了更多的用武之地。经纪人小胡告诉记者,杭州这两年房子太好卖,到处都是托关系买房的人,后来又赶上了摇号,他已经两年没和新房有过合作了,首开就启动中介的新楼盘更是要追溯到2015年的夏天。

  不过,记者也了解到,因为现在楼市处于敏感期,谁都不想当出头鸟,被冠上“摇号以来首个卖不动”的楼盘,这些中介分销合作并未大张旗鼓,而是偷偷进行。

  一家知名中介公司工作人员表示:“现在这个时间点找中介分销对很多开发商来说是件没面子的事,因为这几乎等于说他们蓄客情况不理想,房子卖不出去。因此大多数开发商都会比较谨慎。”

  杭州我爱我家品牌总监周包军也表示,目前我爱我家还没有接到杭州市区首开新盘的分销合作。“现在楼市行情虽然有所降温,但还没有到很严峻的地步。”他说,我爱我家上一次做新房分销,大概是前年的事情。

  不过,若接下来销售仍然不见起色,很多楼盘都无需摇号,到那时开发商就会比较着急,不排除后期全面启动分销,“真金白银的销量肯定比面子重要。”

  “现在很多楼盘想要首开售罄很困难,进入推广期后,我们可能会发动中介、渠道、户外等等,反正以前是怎么卖房的,现在就怎么卖,其实也就是回归正常。过去一年多这种什么都不用做,只要有房子就有人来抢的情形,其实才是不正常的。”一位在去年拿了高价地的开发商和记者聊天时如是说。


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