土地是制造业发展的基础性要素。在超大城市杭州，产业用地资源日益稀缺。

　　作为杭州城北新中心，良渚新城创新搭建资源管控大平台，统筹区域内土地、资金、配套等资源，坚持政企合力，因地制宜探索工业用地有机更新模式。

　　截至目前，良渚新城已启动9个工业用地有机更新项目，计划将容积率不足1.5的传统工业园区打造成容积率3左右的工业综合体，释放超500万平方米的产业空间。

　　这不仅将缓解良渚新城产业用地资源紧张的难题，更能提供工业用地集约化利用和产业升级新范式。

玉湖健康产业园

　　空间之困

　　亟需盘活存量资源

　　随着余杭区加快建设杭州城市重要新中心，良渚新城不仅要发挥产业平台的功能，更要承担城市新区的职能。

　　这需要拓展产业空间、提升城市能级。但良渚新城工业用地主要分布在通运路以南、莫干山路沿线等地，开发强度较为饱和，且以传统制造业为主。

　　土地资源紧缺与低效闲置并存，成为摆在高质量发展面前的一大难题。曾有意向入驻的企业家坦言：“厂房大多还是20世纪90年代建的，想落地扩产没空间，想改造又担心成本过高。”

　　土地资源供需矛盾日益凸显，如何解决？

　　21世纪初，政府相继推动开展两轮工业用地厂房提升改造，清退一批“低散乱”企业，并鼓励传统企业自主更新，提升产业空间。然而，因租金收入可观，部分企业将增量空间用于仓储租赁，更新成效不佳。

　　良渚新城意识到，要想更好地推动优质资源要素集中且高质量发展，需要由政府把握产业主导权，做好统一规划与顶层设计。

　　2021年，浙江实施新一轮制造业“腾笼换鸟、凤凰涅槃”攻坚行动。同年，余杭提出工业用地有机更新“3655”梧桐计划，力争3年内完成有机更新工业用地6000亩，拓展产业空间500万平方米，新增省级小微企业园50个。

　　借政策“东风”，良渚新城开启新一轮工业用地有机更新。

　　良渚新城管委会产业发展处处长尤晨鸣介绍，良渚新城结合自身数字文化、生命健康及总部经济的“2+1”产业定位，以“一园一策”的形式，相继开展9个传统工业园区有机更新项目。

通运数智产业园项目效果图

　　更新之道

　　量身定制产业空间

　　在统一规划和建设的前提下，根据企业参与程度的不同，良渚新城逐渐探索出3种不断迭代升级的工业用地有机更新模式。

　　政府主导的1.0模式，主攻示范引领。

　　通运数智产业园作为首个“吃螃蟹者”，园区内多幢大楼的主体结构已经封顶。项目建设方杭州良渚新城城建投资有限公司相关负责人回忆，2022年11月，项目取得建筑工程施工许可证，成为余杭区首个政企合作工业用地有机更新项目。

　　这里曾经密布传统厂房和仓储用房，分属10家企业。该负责人介绍，项目建成后，10家企业按入股比例分配空间，增量部分则用来落地政府引进的优质产业。“预计全部投用后年度税收贡献可达5亿元，是原先的33倍。”

　　企业自主的2.0模式，聚焦优质主体。

　　好运街北侧的千年舟科技文化创意园内，除国内板材行业龙头企业千年舟集团外，还有一众传统小型家装建材类企业。恰逢千年舟集团计划建设更现代化、更具科技感的办公和生产空间，政府没有直接参与开发，而是提供规划建设、产业研究等方面的专业指导，与良渚新城整体规划定位相符。

　　这有效激发了市场经营主体活力。千年舟集团相关负责人表示，在满足自身生产需求后，还会释放一定产业空间，招引更多上下游优质企业。

　　资本参与的3.0模式，关注片区提升。

　　比如，占地548亩的勾庄未来产业社区，原先地块分属26家企业，以装配维修、厂房出租为主。如此大体量的工业用地，仅靠属地政府引领与辖区企业单打独斗，有机更新难以为继，且无法形成产业集聚的规模效应。

　　于是，良渚新城谋划借力资源赋能发展，通过引入实力央企，以“头部引领、片区规划、合作开发”的模式，打造未来产业社区。围绕新能源产业，政府负责规划支撑，资本方负责产业招引、建设运营。

　　眼下，通运数智产业园一期即将交付；好运街南侧项目围绕杭州海关重点打造跨境电商产业，北侧项目年底即将动工；勾庄未来产业社区已有70亩工业用地启动建设……3种有机更新模式共同发力，让工业经济焕发新活力。

勾庄未来产业社区项目效果图

　　保障之基

　　深化改革优化服务

　　良渚新城工业用地有机更新快速推进的背后，是体制机制改革的持续深化。

　　2022年2月26日，总投资12亿元的玉湖健康产业园项目正式开工建设，从摘地到开工仅用时88天，刷新余杭区工业用地拿地开工纪录。

　　2023年6月29日，通运数智产业园地块四项目在完成土地出让合同签订后，当天就完成用地规划许可证、工程规划许可证和施工许可证“三证”办理，再次刷新余杭区纪录。

　　发展速度的“加法”，离不开审批流程的“减法”。

　　针对工业用地审批流程长、环节多的痛点，良渚新城创新探索拿地后“即土地签约、即模拟转正、即现场开工”的“三即”模式，通过模拟审批的方式，先行完成用地规划、工程设计、施工图审查等前期手续，待土地签约后立即转为正式审批，从而实现“拿地即开工”。

　　工业用地有机更新只是手段，招商引资促进发展才是目的。有别于先建设后招引的“筑巢引凤”，良渚新城选择“因凤筑巢”，先招引后建设。

　　更新前，良渚新城联合专业机构对区域产业基础、市场需求进行调研，明确主导产业方向；更新时，根据招商意向动态调整设计方案，确保厂房“建成即适用”。

　　比如，玉湖健康产业园不仅为生物医药企业设计了首层7.9米、每平方米承重1吨，二层及以上近5米层高、每平方米承重500千克的空间，配套废水、废气处理等系统，还为智能制造企业预留了大型设备运输通道和智能化仓储区域。

　　良渚新城还结合楼宇招商实际，采取“直接出售”或“先租后售”形式，以“供楼”方式保障企业发展空间需求。目前，开工的全部项目平均去化率超60%。

　　值得一提的是，良渚新城要打造的不只是工业社区，更是工作生活一体化的工业综合体。

　　还是以玉湖健康产业园为例，配套有人才公寓、共享食堂、健身中心等设施，计划引入第三方运营机构提供物业管理、技术咨询等服务。“未来，企业员工在园区内就能满足日常生活需求。”该园区运营负责人说。

　　地尽其用，良渚新城要让“寸土”生“寸金”。

　　（图片由良渚新城管委会提供）