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租赁将成杭州楼市新方向 房地产从开发商向运营商转变

  严监管态势下,房地产接下来会如何演绎?4月22日在杭州举行的2018诺亚财富房地产金融高峰论坛上,歌斐资产地产基金合伙人谭文虹、融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德、氪空间总裁钟澍、华远地产原董事长任志强等业内人士认为,未来房地产行业集中度会越来越高,大量中小型房企将退出市场。而在北上广深一线城市,以及杭州这样的准一线城市,房地产将进入以租赁开发为主的新阶段。

  论坛上公布的一组数据显示,去年四季度至今年一季度,全国房地产开发企业土地购置面积同比增速出现下跌,由去年三季度的15.8%降至-1.2%和0.5%;今年一季度,全国商品房销售面积和销售额增速降到近几年的最低值;同样的情况还有房地产企业本年到位资金增速,仅为3.1%。

  任志强还透露了一组数据,今年一季度,全国房地产企业海外融资189亿美元,相当于去年全年海外融资额的一半,比2016年全年还要多。房地产企业之所以要舍近求远,是因为受调控限制无法在境内获得足够的资金。

  歌斐地产基金合伙人谭文虹用另外一组数据印证了这一观点。她说,过去两年,房地产企业通过发行低成本公司债的方式获得的融资占比,从28%锐减到4%;而高成本融资占比则从13%上升到了32%。

  她据此认为,在严监管的大环境下,房地产行业将越来越呈现马太效益,集中度会越来越高。2017年,全国新增商品房销售额13万亿元,其中前10家开发商占了将近24%,而在2009年,这个比例还不到8%。

  融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德更直接,他说,一些很小的县城,很小的房企开发的楼盘,现在房价都过一万了,“是不太正常的”。因此,融创今年会把投资速度降下来,并坚决去库存。

  不过,对于北上广深等一线城市,以及杭州等准一线核心城市,几位业内人士认为,虽然同样会受到严监管影响,但资源、产业、金融等要素集聚的优势越来越明显,因而对人才的吸附能力也会越来越强。人才涌入,比如去年开始的抢人大战,意味着需求增加,将驱使房地产进入大都市圈、城市群为动力的新阶段,只不过玩法变了。

  谭文虹说,在一线城市和准一线核心城市,核心地段很难再出现增量项目,因此,这些城市的房地产投资,需要从存量中找到增长点。政府也给出了明确的信号:一是鼓励持有,二是要消费升级。一个正在发生的变化是,房地产从开发商向运营商转变,盖房子不再是房企的主要任务,当好房东才是。而当好房东的一个前提是,把存量改造和运营好,从而产生稳定的租金,租金收入越高,资产的估值就越高。

  据她透露,歌斐地产基金目前正在密切关注快速发展、有产业支撑、有人口流入、有不断的经济内生动力的城市,比如杭州,未来将加大力度在这些城市收购核心资产,改造提升之后再出租。

  联合办公服务企业氪空间也将一同在这些城市布局,目前氪空间在杭州已经有两个场点,为中小企业和大型企业提供灵活的办公工位和增值服务。

  任志强则呼吁,通过税收减免等政策,鼓励私有住宅进入租赁市场,以解决核心城市房地市场面临的主要矛盾。

  (据都市快报,原标题《租赁将成为杭州楼市新的方向》,记者 朱文科,编辑 李如)

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